核心提示：各類基金對于跨境投資正變得越發(fā)謹(jǐn)慎，英國只是歐洲地產(chǎn)業(yè)下跌走勢的一個縮影。

      金融危機(jī)以來英國最大一單地產(chǎn)交易案最近告吹，記者從相關(guān)人士處得知，曾志在必得的中國投資有限責(zé)任公司連同另外兩位潛在買家知難而退，不愿再為債務(wù)鏈復(fù)雜的花旗集團(tuán)大廈支付原來估價10億英鎊、相當(dāng)于約百億元人民幣的交易價。

      中投公司監(jiān)事長金立群9月29日對本報回應(yīng)說：“我們必須看是否能得到合理贏利，確保投資是安全的。”金立群未就此項交易的具體細(xì)節(jié)置評。

      “CIC管理的資產(chǎn)價值2300億美元左右，那些錢是中國人民通過自己的艱苦工作所收獲、奉獻(xiàn)的果實，”金說，“對每一美元現(xiàn)金我們都將負(fù)起責(zé)任。”

      中投決定棄購花旗大廈之時，正值英國地產(chǎn)市場從去年起復(fù)蘇的勢頭急轉(zhuǎn)直下。幾乎一夜之間，倫敦地產(chǎn)市場上掛牌標(biāo)售的商業(yè)樓宇總價值增至罕見的50億英鎊。然而受宏觀經(jīng)濟(jì)拖累的英國甚至是歐洲地產(chǎn)市場正在下行。

      “我們對在英國（市場）的投資（仍舊）保持興趣，但就具體交易而言你永遠(yuǎn)不知道結(jié)果如何。”金立群說。在不到兩年時間里，中投在英國的投資額已達(dá)到70億美元。

中投棄購背后

      去年全球商業(yè)房地產(chǎn)直接投資交易總額1035億美元，主要貢獻(xiàn)來自以各類基金為主的跨境交易額同比驟增了50%，占到總交易額一半。但目前各類基金對于跨境投資正變得越發(fā)謹(jǐn)慎。

“過去幾個月規(guī)避風(fēng)險的情緒上升，大型交易正在關(guān)閉。” 仲量聯(lián)行國際資本集團(tuán)負(fù)責(zé)人哈斯特（Arthur de Haast）說，“如果今年接下來的日子經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍不明朗，這種趨勢將繼續(xù)。”

      花旗集團(tuán)大廈高45層，是倫敦新金融城金絲雀碼頭耀眼的地標(biāo)型建筑。去年秋季中投已開始積極準(zhǔn)備競標(biāo)購買該幢大樓。當(dāng)時市場估價在10億英鎊。

      一位了解此案的相關(guān)人士今年早些時候曾向記者透露，稱該樁收購大案有可能在夏天完成，亦可能因不確定因素拖到更久。

      該幢大樓目前屬于富豪Glenn Maud 的Propinvest集團(tuán)和愛爾蘭企業(yè)家Derek Quinlan共同擁有，而他們是在2007年花了11億英鎊從蘇格蘭皇家銀行手中購得。

      當(dāng)年的賣家蘇格蘭皇家銀行向買方提供了1.43億英鎊初級貸款，一個銀團(tuán)則提供了另外8.75億英鎊二級貸款，目前部分二級貸款的權(quán)益轉(zhuǎn)給了愛爾蘭國有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)NAMA。

      據(jù)介紹，這些貸款本應(yīng)于2009年到期，但已被延期至今年9月和10月到期；貸款的利息屬于到期一筆支付，而非按季償還，目前未償還的利息金額已達(dá)2.57億英鎊，導(dǎo)致該幢大樓的債務(wù)總額接近14億英鎊。

      但是根據(jù)今年6月估值，該幢大樓價值已縮水至9.1億英鎊。而隨著英鎊匯率持續(xù)疲軟，英國二次量化寬松在即，該樓以美元或人民幣計算的價值3個月以來又相當(dāng)于縮水近一成。

倫敦地產(chǎn)市場一向是由海外買家支撐半壁江山。中行、工行過去兩年在倫敦相繼斥巨資買樓，加上香港商人頻頻出手，一些內(nèi)地富豪也來倫敦挑選豪宅，讓來自中國的資本在倫敦地產(chǎn)市場迅速成為一支令人刮目相看的生力軍。

      不過，一位主要服務(wù)于中國投資客戶的倫敦地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向記者透露，最近一段時期，來自中國的商業(yè)地產(chǎn)類投資已處于“寂靜”狀態(tài)。

倫敦地產(chǎn)浮沉

      倫敦一直是全球地產(chǎn)界的風(fēng)向標(biāo)。2008年開始的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，令倫敦商業(yè)地產(chǎn)市場的價值一度比高峰期下跌四成。到今年初，逐步回暖的市場與低谷時相比，價格漲回15%-20%。

但最近幾個月，房價增長步伐明顯受到阻力。倫敦抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司Obligo負(fù)責(zé)人Chris Gardner說，樓市“幾乎完全停滯”。

      “現(xiàn)在的情況主要是業(yè)主恐慌，包括很多持有高品質(zhì)商業(yè)樓宇的業(yè)主，因為擔(dān)心市場動蕩，唯恐會錯過最后的出手機(jī)會，所以紛紛放盤。” 9月23日，Cheyne資本管理公司投資監(jiān)管專家江月對本報記者說。

      目前估計有價值50億英鎊的商業(yè)地產(chǎn)蜂擁掛牌上市。“這么多商業(yè)樓宇一下子涌現(xiàn)在市場上，更可能加劇市場動蕩。銀行也格外惜貸，基本上不會貸款給這類資產(chǎn)的購買者。”江月說。

盡管英國利率已很低，英鎊還在下跌，而且又是海外買家的傳統(tǒng)“避風(fēng)港”，但今年二季度平均房價同比下跌5.33％，而去年同期還曾上漲6.04％。

      在興業(yè)銀行分析師Beenan Hilliard看來，即使利率下降，但消費者信心指數(shù)還是“非常低”，“地產(chǎn)市場仍然被高估”。 他預(yù)計，因為一個“麻煩的經(jīng)濟(jì)基本面和低消費者信心指數(shù)”，英國房價到明年中期還會再降5％左右。

      英國只是歐洲地產(chǎn)業(yè)下跌走勢的一個縮影。英國特許測量師學(xué)會RICS根據(jù)今年二季度數(shù)據(jù)發(fā)布的環(huán)球房地產(chǎn)指南顯示，歐洲大部分在下跌，表現(xiàn)最差的地產(chǎn)市場位于邊緣地區(qū)，呈馬蹄形，包括愛爾蘭、西班牙、地中海島嶼、希臘和許多中東歐國家。

      隨著歐債危機(jī)進(jìn)一步加劇，要求歐洲央行回復(fù)下調(diào)基準(zhǔn)利率的呼聲正越來越高。負(fù)責(zé)完成RICS報告的Matthew Montagu-Pollock說：“低利率對地產(chǎn)市場是積極信號，但只有在基本經(jīng)濟(jì)面復(fù)蘇的情況下，樓市才有希望。”

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