房地產(chǎn)泡沫正在成為高懸在新興市場國家上空的達摩克利斯之劍。更值得注意的是，越是發(fā)展速度快的國家，這樣的泡沫以及可能引發(fā)的危機更甚。

萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(KnightFrankLLP)上周發(fā)表報告稱，隨著借貸成本不斷上升而信貸持續(xù)收緊，印度房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著“大規(guī)模困境”。報告指出，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈斷裂，大規(guī)模降價拋售就將出現(xiàn)。

中國也面臨著類似問題。分析人士認為，盡管中國的房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象并不像印度那樣廣泛而嚴重，但仍然值得警惕并引以為鑒。

“融資戲法”面臨崩潰

萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司駐印度市場總監(jiān) AmitGoenka指出，印度房地產(chǎn)開發(fā)商正承受著巨大的還貸壓力，預(yù)計未來2~3年內(nèi)印度房地產(chǎn)開發(fā)商將向國有銀行和其他私營金融機構(gòu)歸還大約1.8 萬億盧比(約合408億美元)的貸款。而這些貸款正由于不斷加息而變得日益龐大。他指出，隨著信貸政策收緊，許多放貸機構(gòu)開始要求開發(fā)商提前還款，使得開 發(fā)商的現(xiàn)金流承受壓力。

“我看到大規(guī)模困境正在出現(xiàn)。”AmitGoenka表示，“目前，開發(fā)商還靠著‘融資戲法’勉強存活，幾個月后一切就會開始坍塌。”

AmitGoenka認為，目前印度房地產(chǎn)開發(fā)商承受的還貸壓力非常巨大。隨著信貸政策不斷收緊，這種壓力還在持續(xù)增大：“一旦超過了某個臨界點，比如開發(fā)商的現(xiàn)金流不足以償還貸款利息，那么就會爆發(fā)大規(guī)模危機。”

“這顯然是個債務(wù)陷阱，情況已經(jīng)開始反轉(zhuǎn)，今年將變得更加戲劇化。”AmitGoenka預(yù)計，小型私有開發(fā)商可能會“破產(chǎn)”，而整個房地產(chǎn)業(yè)將會出現(xiàn)大規(guī)模的兼并與收購，以及更多的不良資產(chǎn)。

為了遏制不斷飆升的通貨膨脹，印度央行已經(jīng)連續(xù)6次加息，累計加息150個基點。在今年3月17日的最近一次加息后，印度基準回購利率從6.5%升至6.75%，印度央行還同時將反向回購利率提高25個基點至5.75%。

最新數(shù)據(jù)顯示，印度消費物價指數(shù)漲幅今年可能會超過兩位數(shù)，導(dǎo)致央行繼續(xù)加息的可能性大大增加。

房產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行 (JonesLangLaSalle)印度業(yè)務(wù)首席執(zhí)行長達特(SanjayDutt)上個月曾指出，印度的很多房地產(chǎn)公司的融資利率已經(jīng)上升至 21%~25%，而同期銷售量則下跌了將近一半。印度房地產(chǎn)研究機構(gòu)LiasesForas的數(shù)據(jù)顯示，孟買的房屋庫存周期已經(jīng)上升到28個月。

中國境況稍好但仍需警惕

某種程度上而言，中國與印度有著相似的處境。

“事實上中國房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著類似的問題，不過目前中國利率水平仍然很低，尚沒有對房地產(chǎn)開發(fā)商造成巨大壓力。”AmitGoenka指出，通貨膨脹已經(jīng)成為金磚國家房地產(chǎn)市場繁榮面臨的重要威脅，并可能給新興市場經(jīng)濟帶來巨大沖擊。

對于這一充滿危機感的警告，國際著名投資大師吉姆·羅杰斯也同意這一觀點。羅杰斯4月25日表示，中國與印度處境相仿，“尤其在一些沿海城市。”

“中國政府正試圖通過各種方法讓已經(jīng)過熱的房地產(chǎn)市場降溫。我希望他們能夠成功。”羅杰斯告訴本報記者，“我覺得印度的房地產(chǎn)市場過熱情況更加嚴重，范圍也更廣。隨著印度房地產(chǎn)市場降溫，這將對印度整體經(jīng)濟造成更惡劣的問題。”

金融機構(gòu)在調(diào)查分析后也認為，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商目前的現(xiàn)金流壓力還在可承受范圍之內(nèi)。

在對中國主要房地產(chǎn)開發(fā)商進行了現(xiàn)金流的壓力測試后，摩根大通在2月末發(fā)布的中國房地產(chǎn)報告中稱，即使所有地方政府措施都嚴格執(zhí)行與落實，中國開發(fā)商的現(xiàn)金流也足夠抵御今后幾個月內(nèi)的惡劣市場環(huán)境。

摩根大通分析指出，在開發(fā)商銷量增長率為零的情景下，開發(fā)商仍能夠取得現(xiàn)金流收支平衡。而即使在銷量負增長20%的逆境下，開發(fā)商的現(xiàn)金水平仍然足夠強勁到彌補資金缺口。

盡管如此，若隱若現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫仍然值得警惕。IMF在4月發(fā)布的半年度《世界經(jīng)濟展望》報告中警告，中國內(nèi)地和香港特區(qū)的信貸膨脹和資產(chǎn)價格漲勢令人擔憂。

“這兩個經(jīng)濟體的主管當局都已采用了各種宏觀調(diào)控手段來約制，并隨時準備采取更多行動。中國內(nèi)地早已開始調(diào)控信貸、提高準備金率，并數(shù)次加息。”IMF警告稱，“對于房價急劇下滑及其影響的擔憂正不斷加重。”

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