■房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價(jià)格為負(fù)相關(guān)，但中長期對房價(jià)的影響有限

　　■房產(chǎn)稅開征的主要障礙在于目前我國的稅收征管機(jī)制與房產(chǎn)稅的征收技術(shù)環(huán)節(jié)不能順利對接；還在于對居民或家庭征收房產(chǎn)稅存在一定的征收技術(shù)難題，而且短時(shí)間內(nèi)難以解決

　　有利于抑制投機(jī)，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行

　　記者：房產(chǎn)稅改革牽動(dòng)人心。它的推出將對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生什么樣的影響？

　　巴曙松：我們對房產(chǎn)稅改革的效果進(jìn)行了實(shí)證研究。對稅基的處理，為了 與現(xiàn)有房產(chǎn)稅的口徑一致，也與目前房地產(chǎn)法規(guī)的分類標(biāo)準(zhǔn)一致，我們模擬將房產(chǎn)稅的征收范圍劃分為兩種：第一種是商品房(住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓)，第 二種是商業(yè)用房(商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓)。假定按對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整，研究的結(jié)果是，開征房產(chǎn)稅對商品房價(jià)格的影響系數(shù)從中部、西部、東部到全 國，分別為0.1018、0.0818、0.0618、0.0479；對商業(yè)用房價(jià)格的影響系數(shù)分別為0.0512、0.0271、0.0187、 0.0069。實(shí)證研究的結(jié)果表明，房產(chǎn)稅開征會(huì)使房價(jià)微量下跌，房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價(jià)格為負(fù)相關(guān)。

　　這種負(fù)相關(guān)，將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。對保有環(huán)節(jié)征 收房產(chǎn)稅，閑置的土地也將按照評估的財(cái)產(chǎn)價(jià)值納稅，有利于促使開發(fā)商加快土地開發(fā)進(jìn)度，從而優(yōu)化土地資源配置，有利于抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)，引導(dǎo)和規(guī)范房地 產(chǎn)市場健康運(yùn)行。由于稅收的本質(zhì)使得房產(chǎn)稅在房價(jià)供求方面不能成為決定性因素，中長期看，開征房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響有限。

　　開征房產(chǎn)稅不會(huì)抑制自住購房者需求

　　記者：無論是消費(fèi)性購房，還是投資性購房，開征房產(chǎn)稅，都會(huì)增加購房成本，你認(rèn)為房產(chǎn)稅改革最終會(huì)抑制消費(fèi)和投資需求嗎？

　　巴曙松：要具體分析。房產(chǎn)稅的開征，將通過對房價(jià)的影響作用于不同類 型的需求主體。對于自住購房者來說，一方面可能由于開發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)的降低而降低開發(fā)成本，進(jìn)而降低前期購房成本，購房需求不僅不會(huì)被抑制，反而可能得到激 勵(lì)。對投資和投機(jī)者來說，由于后期保有成本的增加必然對投資與投機(jī)者的購買動(dòng)機(jī)產(chǎn)生抑制效果，隨著保有環(huán)節(jié)稅負(fù)的加重，投資與投機(jī)者受影響程度逐步遞增。

　　記者：有什么現(xiàn)實(shí)依據(jù)嗎？

　　巴曙松：為了獲得基礎(chǔ)分析數(shù)據(jù)，我們通過多種渠道開展了問卷調(diào)查。此 次調(diào)查分為網(wǎng)上和網(wǎng)下進(jìn)行，其中網(wǎng)下收回118份有效問卷，網(wǎng)上收回186份有效問卷，樣本總數(shù)為304 份。受訪者年齡分布主要在20—50歲之間，中等收入水平群體占比達(dá)63%，已有住房和沒有住房的比例接近1∶1，且行業(yè)分布廣泛。因此，本次問卷調(diào)查具 有一定的代表性。

　　受訪者對房產(chǎn)稅改革條件下房價(jià)變化的預(yù)期是明顯的。首次購房者的投資 決策受政策變化的影響較小，自住性需求的價(jià)格彈性較小，而投資性購房者的投資決策易受政策左右。對于出臺(tái)房產(chǎn)稅方案后如何處置投資性住房，已購置住房的受 訪者對房產(chǎn)處理的選擇趨同，28%以上的受訪者選擇賣掉全部或部分投資性住房。

　　房產(chǎn)稅開征對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響十分有限

　　記者：不少人以為，開征房產(chǎn)稅會(huì)增加政府財(cái)政收入，從而抑制消費(fèi)，不利于經(jīng)濟(jì)增長，你認(rèn)為是這樣的嗎？

　　巴曙松：這個(gè)問題值得探討。房產(chǎn)稅開征的確會(huì)給財(cái)政收入帶來影響，因 為房產(chǎn)稅是地方財(cái)政收入的組成部分。但房產(chǎn)稅稅收規(guī)模的大小，由房產(chǎn)稅稅基和房產(chǎn)稅稅率共同決定。調(diào)整現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)稅收開征房產(chǎn)稅，會(huì)對地方財(cái)政收入產(chǎn) 生影響，影響的效果和程度與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)、地方房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)有密切聯(lián)系，不能簡單認(rèn)為房產(chǎn)稅開征會(huì)單向地增加或減少地方財(cái)政收 入。

　　具體來說，要先看房產(chǎn)稅開征對財(cái)政支出的影響。地方公共財(cái)政支出對道 路、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施投入的增加，有利于改善居住環(huán)境，引起當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)值增值，即房地產(chǎn)外部性增值。另外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展又會(huì)影響地方財(cái)政支出 的規(guī)模。即地方房地產(chǎn)市場發(fā)展速度與地方財(cái)政支出之間呈正相關(guān)性。在一定程度上，房產(chǎn)稅開征會(huì)降低房地產(chǎn)的投資和投機(jī)需求，降低房地產(chǎn)市場的活躍程度和發(fā) 展速度，從而降低當(dāng)?shù)毓�共�?cái)政支出。再看房產(chǎn)稅開征對財(cái)政收支缺口的影響。房產(chǎn)稅開征對財(cái)政收支缺口的影響，主要是通過對財(cái)政收入、財(cái)政支出雙重影響的凈 效應(yīng)決定，該凈效應(yīng)取決于不同的房產(chǎn)稅改革方案。 所以，從財(cái)政收入上看，根據(jù)模擬研究的測算，房產(chǎn)稅開征，對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響十分有限。

　　從國際經(jīng)驗(yàn)看，在實(shí)行中央和地方分稅制的國家，房產(chǎn)稅一般是地方政府的支柱性稅種。對于土地制度是公有制的國家，開征房產(chǎn)稅是對使用權(quán)的取得、保有所征收的一種占有稅，與土地產(chǎn)權(quán)制度并不矛盾，房產(chǎn)稅稅負(fù)通常比土地私有制國家(土地和地上物合并計(jì)稅導(dǎo)致稅基擴(kuò)大)輕。

　　推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，必須審慎積極穩(wěn)妥

　　記者：目前來看，推出房產(chǎn)稅的最大現(xiàn)實(shí)障礙是什么？

　　巴曙松：當(dāng)前，房產(chǎn)稅開征的主要障礙在于目前我國的稅收征管機(jī)制與房產(chǎn)稅的征收技術(shù)環(huán)節(jié)不能順利對接，即地稅局如何才能把房產(chǎn)稅收上來；還在于對居民或家庭征收房產(chǎn)稅存在一定的征收技術(shù)難題，而且短時(shí)間內(nèi)難以解決。

　　房產(chǎn)稅一般以不動(dòng)產(chǎn)的評估值為計(jì)稅依據(jù)，需要有健全的不動(dòng)產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)和高水平的評估手段；同時(shí)，稅收征管體系也需要進(jìn)行調(diào)整。只有這樣，房產(chǎn)稅的征收才有科學(xué)的依據(jù)，才能有效發(fā)揮房產(chǎn)稅征收的作用。

　　記者：你對我國房產(chǎn)稅改革，有哪些政策建議呢？

　　巴曙松：首先，要明確房產(chǎn)稅改革的主要目的。就是完善房地產(chǎn)稅制，促 進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，并為地方政府提供穩(wěn)定的稅源。房產(chǎn)稅征收應(yīng)以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展為首要目的，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)或宏觀調(diào)控需要而讓房產(chǎn)稅承受過多的 職能，同時(shí)也不能一味強(qiáng)調(diào)提升稅收水平，而忽視對房地產(chǎn)相關(guān)稅種的合并以及稅收水平的合理減少和下調(diào)。

其次，要明確改革方向，完善相關(guān)配套制度安排，為房產(chǎn)稅推出創(chuàng)造條 件。再次，要統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，分散決策。由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平各異，房地產(chǎn)發(fā)育程度很不均衡，要在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，授予地方政府在具體的征收細(xì)則、 征管辦法等方面一定的權(quán)力，由地方政府因地制宜，分散決策，制定適合當(dāng)?shù)厍闆r的具體實(shí)施辦法�？傊�，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，必須審慎積極穩(wěn)妥。

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